農村土(tǔ)地流轉合同簽訂的問(wèn)題及注意問(wèn)題
農村土(tǔ)地承包經營權流轉合同簽訂中存在的問(wèn)題
根據調查顯示，在我國(guó)土(tǔ)地流轉過程中，普遍存在土(tǔ)地流轉過程不規範，手續不健全等問(wèn)題，或者是雙方僅隻是定下口頭協議(yì)，或者是簽訂的土(tǔ)地流轉合同裡(lǐ)條款不清、權責不明，使得(de)許多農民(mín)心裡(lǐ)不夠踏實，總擔心土(tǔ)地流出後自(zì)己的權益無法保障，更可(kě)能爲日(rì)後的糾紛産生(shēng)埋下隐患。具體(tǐ)來(lái)說(shuō)，土(tǔ)地流轉合同管理(lǐ)中存在以下常見(jiàn)問(wèn)題：
1、土(tǔ)地流轉合同的無效化。
表現爲流轉方未具備土(tǔ)地使用權基礎，在簽訂土(tǔ)地流轉合同中，有的是作(zuò)爲土(tǔ)地所有權主權人(rén)的農戶以及土(tǔ)地發包方的村鎮集體(tǐ)對土(tǔ)地進行重複流轉，并簽訂了多份土(tǔ)地流轉協議(yì);有的是非農戶戶主爲協議(yì)人(rén)簽訂的土(tǔ)地流轉合同;有的是簽訂合同的當事(shì)人(rén)是限制民(mín)事(shì)行爲能力人(rén)或無民(mín)事(shì)行爲能力的人(rén)，這都(dōu)造成土(tǔ)地流轉合同的無效化。
2、土(tǔ)地流轉合同内容不規範。
一是不采用規定的統一格式文本、不按“合同”條款約定規範填寫。受讓方自(zì)行拟定合同條款，合同的式樣和内容與統一格式文本差異較大(dà)。二是合同用詞不當。有的土(tǔ)地流轉明明是出租，但(dàn)合同卻把“出租”寫成“轉讓”，這其中的差别是，出租承包土(tǔ)地，農民(mín)仍享有土(tǔ)地承包權;轉讓承包土(tǔ)地，農民(mín)将失去(qù)土(tǔ)地承包權。三是簽訂土(tǔ)地流轉合同沒有落款日(rì)期，不知合同何時簽訂，也沒有表明合同的生(shēng)效日(rì)期。四是合同手寫部分(fēn)字迹潦草，任意亂畫(huà)不整潔甚至看(kàn)不清楚。五是合同中未能說(shuō)明雙方能夠達成協議(yì)變更、合同解除的基本條件(jiàn)，以及對于合同生(shēng)效期内出現糾紛中的處理(lǐ)方法。
3、雙方簽訂的土(tǔ)地流轉合同未向相(xiàng)關的土(tǔ)地管理(lǐ)部門(mén)進行登記。
4、土(tǔ)地流轉合同期限超年(nián)限。
流轉合同有效期限嚴格界定最長不能超過2025年(nián)12月31日(rì)，而部分(fēn)合同期不僅超越了2025年(nián)二輪土(tǔ)地承包期界限，甚至簽到2039年(nián)。
農村土(tǔ)地承包經營權流轉合同簽訂内容及規範填寫
簽訂流轉合同時，應注意以下事(shì)項：
1、在流轉合同中要填寫出讓方、受讓方的姓名、詳細住址和聯系電話(huà)，受讓方如(rú)果是單位，要注明單位法人(rén)姓名，當事(shì)人(rén)是農戶的，一般情況下戶主的姓名可(kě)代表全家;同時，還(hái)要填寫流轉土(tǔ)地的名稱(地塊名稱)、等級、四至坐(zuò)落(東南(nán)西北相(xiàng)鄰的地塊名稱)和面積(長寬的長度和面積的畝數)。
2、簽訂土(tǔ)地流轉合同要寫清土(tǔ)地承包經營權流轉的期限和簽訂日(rì)期。
我國(guó)《農村土(tǔ)地承包法》規定，二輪土(tǔ)地承包的期限爲30年(nián)，即1996年(nián)1月1日(rì)至2025年(nián)12月31日(rì)，因此，簽訂合同時，流轉的年(nián)限和起止時間要明确，填寫時間應從(cóng)合同簽訂之日(rì)到2025年(nián)12月31日(rì)計(jì)算，合同有效期限最長不能超過2025年(nián)12月31日(rì)。土(tǔ)地流轉合同自(zì)簽訂之日(rì)起生(shēng)效，如(rú)2015年(nián)6月12日(rì)簽訂合同，則合同自(zì)2015年(nián)6月12日(rì)起生(shēng)效，因此，合同上要寫清簽訂日(rì)期。
3、流轉費及支付方式。流轉雙方協商流轉價格，計(jì)算年(nián)總流轉費，并确定流轉費于每年(nián)幾月幾日(rì)支付，以及是以現金、實物或其他(tā)方式支付。
4、規定雙方能夠達成協議(yì)變更、合同解除的基本條件(jiàn)，以及對于合同生(shēng)效期内出現糾紛中的處理(lǐ)方法。
農村土(tǔ)地承包經營權流轉合同簽訂注意事(shì)項及解決措施
1、農戶要與流入方簽訂書(shū)面流轉合同，如(rú)果當地有土(tǔ)地流轉服務中心或類似機(jī)構，建議(yì)在服務中心工(gōng)作(zuò)人(rén)員(yuán)的指導下簽訂規範的土(tǔ)地流轉合同，并做好流轉價格評估、業主資質審查、土(tǔ)地集中連片協調、合同登記備案以及合同執行情況督查等相(xiàng)關工(gōng)作(zuò)。
2、流轉土(tǔ)地的用途。農戶承包的耕地隻能用于農業生(shēng)産經營，不能用作(zuò)建築、商業等其他(tā)用途。
3、違約責任。流轉雙方在合同履行期間不按合同約定或合同簽訂違反農村土(tǔ)地流轉的有關法律、法規、政策，由此發生(shēng)争議(yì)或糾紛的應按合同的具體(tǐ)條款調解、協商、仲裁或向法院起訴。流轉合同違約責任具體(tǐ)條款簽訂時，流轉雙方要考慮詳盡、内容完善，避免不必要的争議(yì)發生(shēng)。
4、土(tǔ)地流轉雙方的主體(tǐ)範圍一般限定于本集體(tǐ)經濟組織内部。
在同等條件(jiàn)下，本集體(tǐ)經濟組織成員(yuán)享有土(tǔ)地流轉優先權。采取轉包及互換方式的流轉必須在同一集體(tǐ)經濟組織的農戶之間進行，不得(de)向本集體(tǐ)經濟組織以外的農戶進行流轉。以轉讓方式流轉承包地的，既可(kě)以在同一集體(tǐ)經濟組織内部進行，也可(kě)以向集體(tǐ)經濟組織以外的農戶、單位和個人(rén)流轉。采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意;采取轉包、出租、互換或者其他(tā)方式流轉的，應當依法報發包方備案。
5、土(tǔ)地流轉合同以鄉鎮爲單位，統一規範合同文本。鄉鎮現設有土(tǔ)地流轉服務站(zhàn)，具有指導簽訂流轉合同的職能，對本鄉鎮的流轉價格、用途等流轉内容較爲熟悉，甘肅省土(tǔ)地流轉合同樣本目前都(dōu)有，因此結合實際制定本鄉鎮實際有操作(zuò)價值的流轉合同是當務之急。
6、土(tǔ)地流轉合同到期後流入方可(kě)在同等條件(jiàn)下優先續約。土(tǔ)地流轉合同到期後及時續簽，對未續簽的及時征求農戶意見(jiàn)，或辦理(lǐ)續簽手續，或退還(hái)農戶土(tǔ)地。對期限過長、補償過低的土(tǔ)地流轉合同進行檢查，依據情勢變化及時糾正，以維護農民(mín)的土(tǔ)地權益。以村、組爲單位統一簽訂的表式流轉合同予以糾正，未糾正的，必須按規範文本及時糾正。土(tǔ)地流轉合同應該是農戶與流轉入土(tǔ)地的一方直接簽訂，否則予以糾正。
7、農戶自(zì)願委托發包方流轉其承包土(tǔ)地的，應當出具土(tǔ)地流轉委托書(shū)，委托書(shū)應當載明委托的事(shì)項、權限和期限等，并有委托人(rén)的簽名或蓋章(zhāng)。沒有農戶的書(shū)面委托，農村基層組織無權以任何方式決定流轉農戶的承包地，更不能以少數服從(cóng)多數的名義，将整村整組農戶承包地集中對外招商經營。
8、當事(shì)人(rén)可(kě)約定的其他(tā)内容，計(jì)入雙方約定條款中。主要是針對合同條款中約定不詳盡的、涉及具體(tǐ)利益必須注明的事(shì)項，如(rú)灌溉水費由流轉的哪一方具體(tǐ)交納等。這些事(shì)項應由流轉雙方協商而定，并對合同内容進行補充。有些地方就(jiù)根據本地情況完善了合同條款，如(rú)增加了受讓方預付保障金、提前支付一年(nián)土(tǔ)地流轉租金等條款。
近日(rì)，習近平總書(shū)記就(jiù)做好耕地保護做出重要指示，提出要“像保護大(dà)熊貓一樣保護耕地”。土(tǔ)地流轉簽了合同，辦了手續，就(jiù)有約束，便于規範，一份規範的土(tǔ)地承包經營權流轉合同，是農民(mín)利益不受損的保證。